导语
突如其来的楼市9.30新政，让过热的市场开始冷静。托人排号、求人选房、举债凑钱、看房涨价等等荒唐的景象一扫，新政落地10天，伴随而来的是豪宅里面售楼员都不知道去哪了；改善型需求开始盘算二套增加的首付不够的那部分怎么办，是违约还是硬凑；二手房的业务员们从节前的忙碌到节后的放假团建……短短的10天北京楼市的景象发生了翻天覆地的变化，从售楼员、中介再到买房者在这个十一假期的心境究竟发生了明显的变化，未来北京楼市将如何发展，正在成为十一节后各个办公室里、微信群里谈论的关注点。
9.30新政十日，北京楼市“秋意浓”
10月1日-7日，北京新建住宅实现网签216套，二手住宅实现网签209套，共计签约425套，为自2011年以来国庆假期同期的最低值，较2015年同期的543套下降了21.7%。
流动性过剩，一线城市资产荒，2016年夏秋之交，以北京为代表的重点城市楼市在惶恐中走向癫狂。随之而来的，是密集如雨的调控。9月30日晚间，北京、天津等地出台楼市调控新政，而“国庆”假期的调控风暴及影响，更成为了近期舆论关注的焦点。
同时，受二套非普通住宅首付大幅提升影响，北京市场上目前已经出现买方解约或计划解约案例。房地产经纪公司称，预计有20%-30%的客户考虑取消或延缓换房计划。以往是房价涨得太快卖方违约，未来可能会出现不少高价房客户违约的现象。
一夜之间，从要不要高价买的纠结，切换到要不要违约的两难，成交量出现了断崖式的下滑。
顶豪：接待大厅见不到售楼员
在今年楼市疯狂的时段，即使是10万元/平方米的顶豪项目也被形容像卖白菜一样，仍记得9月初的一组数据，北京前8月顶豪成交304套是去年同期的5倍，而在几年前，顶豪项目年成交量不过个位数。但是新政之后，半个月前还有卖了学区房亦或卖了老房子的普通人敢于光顾，而现在又恢复了顶豪的高冷。
十一假期结束后，北京商报记者第一时间来到位于东城区安定门北的紫阙•天禄（盛德紫阙三期），这个曾经烂尾楼改造项目，在过去的一年中价格几乎翻倍，已经超过了10万元/ 平方米。
在紫阙•天禄的售楼处几乎看不到看房客户的身影，除了门外的保安外，一楼接待大厅内也不见售楼人员的踪迹，记者只得独自上楼才找到一位销售人员。这与去年首期开盘热销12.8亿元的场景出现了明显反差。
“政策出台之后售楼处来看房的客户确实明显少了许多”，销售人员的话也证实了记者的观察。这位售楼员告诉记者，紫阙•天禄目前在售房源的单价在12万元—14万元之间，是目前北京内城二环区域内少有的豪宅产品，项目总价比较高。北京楼市新政的出台让项目销售门槛大幅提高北京天津出楼市新政，客户出现观望的心态是正常的。
记者了解到，该项目小户型产品已销售一空，在售项目为楼王产品，目前仅剩40套左右，销售均价12万元/平方米，户型面积为207-418平方米。以目前项目在售的一套面积266平方米的主力户型为例，单套总价在3200万元左右。如客户为首次置业，新政前首付三成需支付950万元左右，限购后需要将首付提高至4成，为1280万元，增加了330万元。新政实施后，二套房的购买成本上涨幅度更多。仍以紫阙•天禄在售266平方米户型以例，二套房客户需要付7成首付款达2240万元，比调控前的5成首付多支付640万元。售楼人员表示，的确已经出现因政策调整后客户支付能力出现问题，最终无奈选择假离婚的方法变成首套房才完成了交易。
“更主要的是，购买豪宅的客户多是重复置业人群，这完全不符合富裕阶层善于最大程度利用资金杠杆的原则。”一位长期从事地产营销的业内人士分析，购买豪宅产品对自有资金的要求最高，北京调控升级让首付比例大幅上升，这对豪宅未来的销售影响会最大。
高端改善：首付提高致退订意愿显现
相比顶豪市场的冷清，高端改善项目已经出现了不少退订情况，今年楼市最热的长安街两端门头沟和通州，在十一前已经喊出了冲击6万元 /平方米的口号，特别是门头沟板块集中的新项目成为了高端改善置业的首选。
节后，记者走访此前一直销售火爆的门头沟改善型住宅板块内的几家楼盘，注意到在售楼处现场看盘的人比豪宅项目好一些，但与此前热闹的景象相比也变得安静不少。万科翡翠长安的一位销售人员向记者透露，她有几个客户表达了“退订”的意向，主要原因就是首付款出现了问题。记者此前了解到，该项目前期的蓄客转化情况非常理想，前期推售的首批房源以全部售罄。
类似的情况在绿城西山燕庐也同样出现。对此，西山燕庐销售人员并不否认，目前绿城西山燕庐提出退房的客户已接近前期认购房源总数的10％。对此，绿城销售表示，目前退订的情况不是很普遍，而且公司积累的前期客户比较充裕，退出的房源也能很快被其它客户消化掉。同时她还告诉记者，前期推出的小户型产品依旧很抢手，没有一位客户提出退订。
业内人士分析，与高端项目存在富裕客层寻求资产配置，带有投资性质不同，改善型楼盘的客户多是自主升级需求为主。但根据北京市关于普通住宅和非普通住宅的认定条件，也被划入非普通住宅范围内，一二套首付比例也直接提升到40%和70%。这对于可买可不买的客户而言，很可能因成本提高而放弃购买。不过目前这类房源供应有限，未来仍是市场销售的主力。
二手房：中介节后休息团建
在过去的那轮房地产热潮中，二手中介可谓是赚得盆满钵满，业主坐地涨价的案例比比皆是，不过节后，有中介门店居然选择休息团建，可见市场降温的情况有多快。
北京商报记者走访多家房地产中介门店发现，“930”新政的影响已经迅速蔓延到了一线销售岗位，让本该处于“金九银十”阶段的房地产中介门店也降温不少。
走进一家位于东城区三环内的全国连锁房地产中介门店内，记者看到，店内近20台电脑摆放整齐，各销售人员的名片在窗台下一字排开，但店内却空无一人，在询问数声后，终于有一位销售人员从屏风后走出。该销售人员表示，他原本是其他门店的员工，但因为这家店面的数十位销售人员集体去顺义采风了，才把他临时借调过来看守店面。
这位销售人员表示，这样的集体采风此前也曾出现过，但往往选在工作日的白天，以便留出晚上时间带客户看房。为何要选择在本该是售房高峰期的国庆节后采风，销售人员并未过多解释，但他也坦言，“930”新政确实对售房业绩产生了一定的影响。
“我们销售人员国庆都是不放假的，这是卖房最火爆的节日之一，但今年这个政策出台后，国庆期间，光是我一个人的客户，就起码少了20%”。而直到记者离开为止，都没有一位客人光顾这家门店。
在位于朝阳区三环内的另一家房地产中介门店内，冷清的气氛也蔓延开来。据这家店面的销售人员透露，“930”新政颁布后，不少原本有意向卖房的业主和有意向买房的客户都作壁上观，想等待政策落地一段时间后北京天津出楼市新政，再根据市场的行情决定是否交易。
销售人员表示，有一位中年客户在9月中旬就曾表达过卖房意愿，希望能出售目前约400万的房产，再加些钱，用贷款的形式换置约1000万的房产，以此改善住房质量，但在930新政出台后，该中年客户作为二次购房者，首付比例提高到50%，且许多卖家都打消了交易的意愿，换房计划由此落空。
据了解，在这家门店的销售范围内，和平西苑、光熙家园、安和家园等小区提供了较为稳定的二手房源，也较受关注。销售人员介绍，和平西苑建成于2002年，今年8月成交均价6.61万元/平方米，而到了9月，成交均价则达到了7.19万元/平方米，环比涨幅高达8.85%，“新政出台后，房价不会马上暴跌，但10月份成交价的环比涨幅可能会有所下降了”。
“现在客户明显少多，目前手里还剩下一个客户，已经过户了，等完事准备休年假了，估计这轮影响得持续到明年5、6月份。”一位工作了10多年的老中介向记者表示。
链接：楼市的另一种“疯狂”
一周前，大家都还在抱怨购房难，甚至杭州出现通过打麻将的胜负来决定谁能买房的案例。一周后，情况大逆转。
业内表示，由于限购限贷的升级，购房门槛提高，让买盘一下子降低了9成，这相当于股市的一次熔断，顶部不放量甚至缩量，让买盘和卖盘无法撮合成交，楼市风险或被延后。
因受新政影响，购房首付比例调整，不少购房者由于买不起房，不得不面临解约。在限购政策执行日前后，多家楼盘置业顾问接到客户电话，要求退钱。
某售楼员朋友圈
1
天津
据中原地产、房天下、我爱我家等多家房屋中介机构统计显示，国庆期间，本市市内六区新房成交量环比下降三成，交易额也明显下降。据武清区一楼盘介绍，随着调控新政的出台，国庆期间该楼盘成交量下降60%，尤其是外地购房群体数量下降明显。除了本市，限购重拳下，全国多地楼市成交数据呈现断崖式下跌。业内人士分析，政策频频出台，说明政策拐点已经到来，体现了相关部门坚决抑制房价过快上涨的调控用心。
我爱我家市场成交数据显示，“十一”黄金周期间二手房买卖交易量与9月同期相比下滑20%-30%左右。房天下门店反馈，“十一”期间门店的成交量、咨询量以及客户的来电量、带看量均出现下降。成交量环比下降接近30%。
２
深圳
创下中国楼市上涨之最的深圳楼市，单日成交量甚至达到可怜的个位数。10月1日，深圳楼市成交数据还在246套，10月2日数据降到12套，到10月3日，成交套数仅有8套。
３
南京
在此轮房价上涨中，拔得头筹的二线城市，也从盛夏直接跌入寒冬。
数据显示，国庆节期间（10月1日-10月6日），南京楼市平均每天成交量在138套，而在国庆节前6天（9月25日-9月30日），这个数据则达到744套，也就是说新政后的成交量不足调控前的2成。值得一提的是，其中10月3日和4日的成交量分别仅有29套，创下近年来的最低纪录。
４
杭州
杭州楼市同样在劫难逃。10月以来，杭州每日新房签约套数已经出现六连降。
５
苏州
苏州10月3日出台新政后，成交均价大幅下跌。
６
东莞
10月6日，东莞发布限购新政。消息传开来，不少销售人员通知购房者前去签约，这也使得6日的签约数据爆棚。数据显示，10月6日东莞新建住宅成交1385套，成交面积16.57万平方米，均价为18297.64元/平方米，成交套数是10月5日的七倍，同时一天的签约也是8月一周签约的量。
未来一段时间，“解约”可能不会是个别现象。“已经开始观望了，买卖双方都观望。”伟业我爱我家集团品牌中心总监孔丹10月8日表示，之前是房价上涨过快业主卖完房后悔会违约，现在政策一出，马上就迎来了客户违约。他供职的我爱我家集团日前提供给本报的分析报告称，预计将有20%~30%的客户或将取消或延缓换房计划。而链家旗下的链家研究院的研究报告也指出，新政对二手房市场的短期影响之一，就是违约和纠纷案例明显增多。
因城施策，冷暖自知
京、沪成交同比跌4成
广州成交同比增454%
具体来看，一线城市中，北京、广州、深圳假日期间均出台了相应政策，而上海也在10月8日出台6项政策强化楼市监管。由于政策出台日期、力度不同，其市场反应也有所差别，深圳、广州国庆期间成交量较去年同期上涨，北京、上海则同期下跌。
其中广州表现一枝独秀，10.1-10.7日共成交39.18万平方米，较2015年同期上涨170%，延续了今年以来的火热趋势，而10月1日单日成交15.37万平方米创下今年以来日度成交量新高；深圳由于去年基数较低以及本身成交量不大，因此十一成交略有上涨。而出台政策时间最早、力度相对较大的的北京成交跌至“冰点”，7天2.63万平方米成交量甚至不及深圳，较2015年、2014年黄金周成交量环比跌幅分别为38%和62%。另外，国庆期间上海成交较去年同期下降39%，较2014年同期锐减69%，成交趋于理性平稳。
南京、厦门等热点市场降温显著
南昌、南宁等成交火热
二线部分热点城市黄金周期间政策不断，但整体来看，依旧较2015年同期有不同程度上涨，且城市之间分化依旧明显。
首先，典型热点城市南京、厦门、武汉等政策效应叠加，成交热度下降。南京、厦门等前三季度房价涨幅较大的城市，国庆期间出台政策加强版后，政策叠加效应下成交量快速下跌。南京7天共成交8.41万平方米，较2015年同期锐减40%，厦门跌幅则超过八成，武汉成交与去年“十一”持平。
其次，济南、南昌、南宁、呼和浩特等成交火爆，部分城市节后出台政策。例如南昌，2016年国庆七天共成交20.31万平方米，较2015年、2014年同期分别上涨344%和292%，而紧接着，在10月8日南昌宣布限购；济南即便较早出台政策也未能妨碍市场持续火热。
再次，还有一些未出台政策的次典型城市如青岛，市场热度并未大幅下滑。十一成交量相比往年大幅度上升，但与9月末成交来看，回落幅度依旧较大。
另外，苏州、杭州分别在节中、节前出台政策，但由于苏州去年基数较低以及后续出台政策几乎没有较大变动之下，成交量较2015年同期上涨103%，杭州则上涨35%。
资金外溢至珠三角、长三角部分三线城市
温州、韶关、扬州等新晋热点
一、二线热点城市出台收紧政策导致“需求外溢”，使得部分三四线城市成交受益。例如在苏州政策不断收紧之下，扬州、温州今年黄金周成交较去年分别上涨157%和320%，而广东、佛山、东莞集体政策收紧，也导致部分需求外溢至江门、韶关等城市，其中韶关国庆7天共成交8.63万平方米，较2015年同期上涨157%。另外，本身就处在广州、深圳“需求外溢”中的东莞、惠州，黄金周成交量也较往年有明显增长，涨幅分别302%和86%。
房价什么时候会跌？
本轮一二线城市楼市量价暴涨的核心在于：房产成为全社会资产保值增值的金融工具。在产能过剩、实业投资萎靡不振大背景下，资产配置荒愈演愈烈，居民及产业资本保值、增值需求亟需寻找一个出口，恐慌式抢购带来城市房产价格爆发式上涨。宽松的货币政策环境又让金融体系资金给购房者加高杠杆提供便利。
基于宏观经济环境、货币政策没有显著改变，地方出台的“限购、限贷“等限制需求端的政策并触及本轮楼市量价暴涨的核心动因，地价涨、房价涨的预期普遍存在，房企业绩完成度较高而没有降价出货的动力，预计热点城市价格并不会显著下调。但双限政策的确会短期抑制需求释放，预计四季度部分热点城市楼市成交量将会回落。
值得注意的是，成交分化依然明显。CRIC研究中心报告显示，在京、沪成交同比跌4成，广州成交却同比增454%。同时，在南京、厦门等热点市场降温显著的同时，南昌、南宁等地成交火热。数据显示，南昌2016年国庆七天共成交住宅面积20.31万平方米，较2015年、2014年同期分别上涨344%和292%。济南更是较2015年、2014年同期大幅上涨322%与980%。
CRIC研究院分析师杨科伟表示，资金外溢至热点城市促使周边大幅上涨。例如，在苏州政策不断收紧之下，扬州、温州今年黄金周成交较去年分别上涨157%和320%，而广东、佛山、东莞集体政策收紧，也导致部分需求外溢至江门、韶关等城市，其中韶关国庆7天共成交8.63万平方米，较2015年同期上涨157%。
综上，国庆假期政策出台效果后并未立竿见影，一方面是出台时间较短；另一方面也有备案数据延迟；此外政策的“末班车效应”带来的集中成交也让一些城市增幅显著。因此，新政对市场实质性的影响还有待于数据层面的持续观察。如果未来货币政策出现阶段性收紧，或者严控房地产行业资金流入，或出台有力措施引导社会资金“脱虚向实“，部分热点二、三线城市楼市可能会陷入较长调整期，”量价齐跌“将是大概率事件。
精彩回顾
天津落户 2022-04-09 10:52:43 0 72 
